부동산 매매나 전월세 계약을 진행할 때
가장 핵심이 되는 행정 서류가 바로 등기사항전부증명서(구 등기부등본)입니다.
등기사항전부증명서는 해당 부동산의 정확한 소유권 현황과
근저당권, 가압류 등 위험 권리 설정 여부를 명확히 확인할 수 있는
유일한 공적 증명 문서입니다.
과거에는 등기소나 무인발급기를 찾아가 발급받아야 했지만,
현재는 대한민국 법원 인터넷등기소를 통해
집이나 사무실에서 온라인으로 빠르게 열람 및 발급받을 수 있습니다.
등기사항전부증명서의 기본 개념부터 열람과 발급의 구체적 차이,
인터넷 신청 및 출력 절차, 수수료 기준과 필수 확인 사항까지
핵심 위주로 알기 쉽게 정리해 드립니다.
등기사항전부증명서, 계약 전에 왜 꼭 확인해야 하나요?
처음 전월세 계약을 앞두면 서류 이름부터 낯설어서
"내가 제대로 확인하고 있는 게 맞나?" 싶어 불안해지죠.
그래서 가장 먼저 알아둬야 할 서류가 등기사항전부증명서입니다.
정책의 목적과 도입 배경
등기사항전부증명서는 부동산 권리관계와 물적 현황에 관한 사항을
국가 기관인 등기소에서 관리하여
법적으로 공시해 주는 공공 서류입니다.
계약 전에 이 서류부터 보는 것이 가장 기본입니다.
왜 시행되며 누가 대상인가
부동산 거래의 투명성을 높이고
전세 사기나 권리 분쟁으로 인한 재산상 피해를 예방하기 위해 운영됩니다.
부동산 소유자뿐만 아니라 매수인, 임차인, 공인중개사 등
관심 있는 전 국민이 제한 없이 자유롭게 조회할 수 있습니다.
즉, 등기사항전부증명서는 계약 당사자가 아니어도
주소만 정확히 알면 확인할 수 있는 서류입니다.
등기사항전부증명서 열람용과 발급용, 나는 뭘 받아야 하나요?
등기사항전부증명서는 건물 유형 및 제출 목적에 따라
열람 및 발급 기준이 구분됩니다.
어떤 걸 받아야 할지 헷갈리신다면 아래 표부터 확인해 보세요.
등기사항전부증명서 열람·발급 및 건물 유형 비교
| 구분 | 주요 특징 및 요금 기준 |
|---|---|
| 인터넷 열람 | 화면 확인 및 출력 가능 (수수료 700원 / 제출용 법적 효력 없음) |
| 인터넷 발급 | 관공서 및 금융기관 제출용 공식 증명서 (수수료 1,000원 / 법적 효력 보유) |
| 집합건물 | 아파트, 빌라, 오피스텔 등 동·호수별 구분 소유권이 설정된 건물 |
| 일반건물/토지 | 단독주택, 다가구주택, 상가 건물 및 토지 필지 단위 |
열람용과 발급용을 헷갈리는 분이 정말 많습니다.
단순 확인용으로 쓰는 열람용(700원)은
화면 인쇄가 가능하더라도 상단에 '열람용' 표기가 출력되어
관공서나 은행에 제출할 때 공적 증명서로 인정받지 못합니다.
주의사항
제출 목적이라면 반드시 발급용(1,000원)을 선택해 결제해야 합니다.
열람용으로 받았다가 다시 결제하면 수수료가 두 번 나가니,
결제 전에 용도를 먼저 정해 두세요.
등기사항전부증명서 인터넷발급, 어떤 순서로 하면 되나요?
인터넷발급은 대한민국 법원 인터넷등기소(iros.go.kr) 공식 누리집에서 간편하게 진행할 수 있습니다.
처음 해보는 분도 순서대로만 따라 하면 어렵지 않습니다.
단계별 온라인 발급 및 열람 절차
1단계. 인터넷등기소 홈페이지에 접속해 로그인합니다. (비회원 신청도 가능합니다.)
2단계. 메인 화면에서 [부동산등기] - [열람하기] 또는 [발급하기]를 선택합니다.
3단계. 부동산 구분(집합건물, 건물, 토지 등)을 고르고
도로명 주소 또는 지번 주소를 입력합니다.
4단계. 검색 결과에서 해당 주소와 정확한 동·호수를 선택합니다.
5단계. 등기기록 유형(말소사항 포함 / 현재 유효사항)을 선택합니다.
6단계. 수수료(700원 또는 1,000원)를 결제합니다.
신용카드, 소액결제, 계좌이체 모두 가능합니다.
7단계. 화면 열람 또는 인쇄를 통해 등기사항전부증명서를 출력합니다.
필요사항
조회할 부동산의 정확한 주소 및 동·호수, 그리고 결제 수단만 준비하면 됩니다.
이용 가능 시간 및 재열람 일정
이용 시기는 연중 365일 24시간 상시 이용이 가능합니다.
최초 열람 결제 완료 후 1시간 이내에는
추가 비용 없이 무료로 재열람 및 재출력이 가능합니다.
신청 팁
스마트폰으로도 화면 열람은 바로 가능하지만,
공식 종이 출력(발급용)은 PC 환경에서 진행해야 합니다.
급하게 서류가 필요한 날이라면 PC 앞에서 시작하는 것이 편합니다.
등기사항전부증명서 표제부·갑구·을구, 어디부터 봐야 하나요?
서류를 처음 받아보면 용어와 숫자가 빼곡해서
어디부터 봐야 할지 막막하게 느껴지는 분이 많습니다.
등기사항전부증명서는 크게 세 부분으로 나뉘니, 역할만 알아도 훨씬 쉬워집니다.
등기사항전부증명서의 주요 구조
표제부는 건물의 위치, 지번, 지목, 면적, 구조, 층수 등
물적 현황을 기록한 부분입니다.
갑구는 소유권에 관한 사항을 기록한 부분입니다.
소유자 인적 사항, 가압류, 가처분, 경매개시결정 등이 여기에 나옵니다.
을구는 소유권 외의 권리관계를 기록한 부분입니다.
근저당권, 전세권, 임차권 설정 및 말소 내역을 확인할 수 있습니다.
세입자라면 갑구와 을구를 가장 꼼꼼히 봐야 합니다.
등기사항전부증명서를 볼 때 꼭 알아야 할 주의사항은 뭔가요?
을구 선순위 채권 확인
임대차 계약을 체결할 때는 을구에 설정된
근저당권(담보 설정) 금액과 선순위 보증금의 합계가
집값을 초과하지 않는지 반드시 점검해야 합니다.
합계가 집값에 가까울수록 보증금을 돌려받기 어려워질 수 있습니다.
잔금 당일 재확인 필수
계약 체결 시점 외에도 잔금을 지불하고 전입신고를 하는 당일 아침에
등기사항전부증명서를 다시 발급받아야 합니다.
그 사이 추가 담보 설정이나 권리 변동이 없는지 최종 확인하기 위해서입니다.
잠깐!
계약할 때 한 번 확인하고 끝내는 분이 많습니다.
하지만 계약일과 잔금일 사이에도 권리 관계는 바뀔 수 있습니다.
1,000원 수수료로 큰 피해를 막을 수 있는 확인입니다.
자주 묻는 질문 (FAQ)
Q1. 다른 사람 소유 부동산의 등기사항전부증명서도 발급받을 수 있나요?
네. 부동산 등기는 공시제도에 따라
소유자의 동의 없이 누구나 주소만 정확히 입력하면
열람 및 발급이 가능합니다.
Q2. 정부24 사이트에서도 등기사항전부증명서를 발급할 수 있나요?
아닙니다. 등기 관련 사무는 사법부 법원 관할이므로
정부24가 아닌 '대한민국 법원 인터넷등기소'에서만
발급 및 열람이 가능합니다.
Q3. 을구가 비어있는 경우(기록사항 없음)는 무엇을 뜻하나요?
을구 항목에 아무런 기재가 없다면
해당 부동산에 근저당권(담보 설정)이나 전세권, 임차권 등
소유권 외의 제한물권이 설정되어 있지 않은 깨끗한 상태라는 뜻입니다.
Q4. 인쇄 중 오류가 나면 다시 결제해야 하나요?
아닙니다. 최초 결제 후 1시간 이내라면
미인쇄 열람/발급 메뉴에서
추가 수수료 없이 무료로 다시 인쇄할 수 있습니다.
Q5. 스마트폰 모바일 앱으로도 등기사항전부증명서 발급이 가능한가요?
인터넷등기소 모바일 앱을 이용하면 화면 열람은 바로 가능합니다.
다만 공식 종이 출력(발급용)은 PC 환경에서 진행해야 합니다.
지금까지 등기사항전부증명서의 의미와 열람·발급의 차이,
인터넷발급 절차와 꼭 확인해야 할 주의사항까지 살펴보았습니다.
제출용이라면 발급용 1,000원, 단순 확인이라면 열람용 700원이라는 점만 기억하셔도 충분합니다.
그리고 계약할 때와 잔금 당일, 두 번 확인하는 습관이 큰 도움이 됩니다.
여기까지 읽으셨다면 이미 절반 이상은 준비가 끝난 것입니다.
부담 갖지 말고 천천히 한 번 시도해 보세요.
먼저 계약하려는 집의 주소를 정확히 확인해 두세요.
그다음 인터넷등기소에서 등기사항전부증명서를 먼저 열람해 보시는 것을 추천드립니다.
직접 보고 나면 생각보다 훨씬 쉽다는 걸 느끼실 거예요.
출처
대한민국 법원 인터넷등기소 - https://www.iros.go.kr
대한민국 법원 - https://www.scourt.go.kr
정부24 - https://www.gov.kr
자료기준 : 2026년